울산권은 앞으로 아파트가 모자랄 쪽입니다. 앞으로 2년간 이 지역에 필요한 아파트는 약 20,000세대인데, 실제로 입주가 예정된 물량은 9,655세대입니다. 여기에 3년 뒤 공급을 좌우할 인허가와 최근 1년 실적까지 더해 계산한 결과가 −5,018세대입니다.
숫자가 음수(−)면 그만큼 모자란다는 뜻이고, 양수(+)면 남는다는 뜻입니다. 모자랄수록 가격에는 상승 압력으로, 남을수록 하락 압력으로 작용합니다.
행정구역이 아니라 실제로 하나의 주택시장처럼 움직이는 범위로 묶었습니다. 같은 도(道)라도 통근권이 다르면 집값도 따로 움직이기 때문입니다. 예를 들어 목포와 광양은 같은 전남이지만 직선거리 100km가 넘는 별개 시장입니다.
입주예정 물량은 단지별 주소를 시군구로 분류해 이 생활권 몫만 집계한 실측치입니다. 예정 시기는 2026Q1~2027Q4입니다.
공급이 충분한지는 적정물량과 비교해야 알 수 있습니다. 적정물량은 과거 이 지역에서 가격이 하락에서 상승으로(또는 그 반대로) 돌아섰던 시점의 입주물량을 실측해 잡은 기준선입니다.
| 구간 | 적정 | 실제 | 부족분 |
|---|---|---|---|
| 향후 2년 입주예정 생활권 실측 · 비중 55% | 20,000 | 9,655 | −10,345 |
| 3년 뒤 인허가 시도 배분 추정 · 비중 35% | 2,963 | 7,056 | +4,093 |
| 최근 1년 실적 시도 배분 추정 · 비중 10% | 10,000 | · | −7,607 |
모두 멸실(철거)을 뺀 순공급 기준입니다. 이 시도의 최근 멸실은 연 2,228호입니다. 인허가와 최근 실적은 시군구 단위 통계가 존재하지 않아 소속 시도(울산) 값을 인구 비중(100.0%)으로 배분한 추정치입니다 — 이 지역에 실제로 인허가가 몰렸는지까지는 알 수 없다는 한계가 있습니다. 반면 향후 2년 입주예정은 단지 주소 기반 실측이라 가장 정확합니다.