숫자로 답하는
부동산 기초 궁금증

매매가격 대비 전세가격의 비율이다. 매매 10억·전세 6억이면 전세가율 60%. 전세가율이 높아질수록 '사는 값'과 '빌리는 값'의 차이가 좁아져 매매 전환 압력이 커지고, 낮아질수록 매매가격에 거품 신호가 있다고 해석한다. 한국부동산원이 매월 시도별로 발표하며, 기본통계에서 2012년부터의 지역별 시계열을 볼 수 있다.

통상 4~6년이다. 인허가 후 착공까지 1~2년, 착공부터 준공(입주)까지 최근 기준 약 3년(과거 27개월에서 최근 37개월로 길어졌다). 그래서 지금의 인허가 물량은 4~6년 뒤 입주물량을 예고하는 가장 이른 공급 신호다. 근거 데이터는 사이클 리포트에서 확인.

한국부동산원이 매주 목요일 주간 아파트 가격동향을 발표한다. 주간 시세 지도에서 전국 시군구·서울 구별 매매·전세 변동률을 상승 빨강·하락 파랑 지도로 무료로 볼 수 있고, 매주 금요일 자동 갱신된다.

입주가 몰리면 전세 매물이 한꺼번에 풀려 전세가격을 누르고, 전세가 빠지면 매매도 따라 조정되는 경향이 있다. 반대로 입주가 마른 시기엔 전세부터 오른다. 심화통계에서 분기별 입주물량을 지역별 적정 밴드와 비교해볼 수 있다.

LTV는 집값 대비 대출 한도 비율(담보 기준), DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율(소득 기준)이다. 둘 중 더 빡빡한 쪽이 실제 한도를 결정한다. 이런 기초 상식은 부린이 테스트로 점검해보자.

공급 부족 → 전세 상승 → 매매 상승 → 신축 공급 → 입주 → 전세 하락 → 매매 하락으로 이어지는 순환이다. 공급이 사이클을 만들고, 금리가 바깥에서 순환 전체를 흔든다. 15개 시도 20년 데이터 검증 기준으로 지방은 한 바퀴 약 5년, 수도권은 약 10년이다. 전체 논증은 「집값은 돌고 돈다」 리포트에.

실제 신고된 거래만으로 만든 지수라 호가·표본조사보다 늦게, 그러나 정확하게 시장을 반영한다. 최신 월은 잠정치(p)로 먼저 나오고 다음 달 확정된다. 기본통계에서 2006년부터의 전 지역 시계열을 제공한다.

부동산+어린이, 즉 부동산 초보자를 뜻하는 신조어다. 내 감각이 어느 단계인지 궁금하면 부린이 테스트 10문항으로 3분 만에 확인할 수 있다 — 무주택 달걀부터 부동산 봉황까지 11단계로 알려준다.