숫자로 답하는
부동산 기초 궁금증

매매가격 대비 전세가격의 비율입니다. 매매 10억·전세 6억이면 전세가율은 60%입니다. 전세가율이 높아질수록 '사는 값'과 '빌리는 값'의 차이가 좁아져 매매 전환 압력이 커지고, 낮아질수록 매매가격에 거품 신호가 있다고 해석합니다. 한국부동산원이 매월 시도별로 발표하며, 전세가율 현황 페이지에 시도별 최신값을, 기본통계에 2012년부터의 시계열을 정리해 두었습니다.

정해진 햇수가 없습니다. 측정된 것은 착공부터 준공(입주)까지로, 2018년 전에는 약 28개월, 그 뒤로는 약 37개월로 길어졌습니다. 인허가는 착공과 같은 흐름으로 움직이지만 허가 뒤 착공하지 않는 물량이 섞여 있고 입주까지의 시차가 일정하지 않습니다. 그래서 입주 시점을 가늠할 때는 인허가가 아니라 착공을 봅니다. 근거 데이터는 사이클 리포트에서 확인할 수 있습니다.

인허가에는 삽을 안 뜬 계획이 섞입니다. 같은 해 착공보다 15%쯤 많고, 해마다 크게 흔들립니다. 그래서 공급 판정은 국토교통부 착공·준공 실적으로만 하고, 인허가는 3년 너머를 가늠하는 참고 신호로만 둡니다. 인허가가 착공·입주로 이어지는 고리는 사이클 리포트에서 데이터로 확인할 수 있습니다.

한국부동산원이 매주 목요일 주간 아파트 가격동향을 발표합니다. 주간 시세 지도에서 전국 시군구·서울 구별 매매·전세 변동률을 상승 빨강·하락 파랑 지도로 무료로 볼 수 있고, 매주 목요일 자동으로 갱신됩니다.

주간 시세는 매주, 인허가·미분양·전세가율은 매월, 공급 판정은 분기마다 갱신합니다. 각 화면에 기준 시점과 원천 기관을 함께 표시하므로, 어느 달·어느 분기 값인지는 화면에서 바로 확인할 수 있습니다. 물량은 모두 세대로 적습니다. 원천(국토교통부 주택건설실적·미분양주택현황)은 '호'로 발표하지만 아파트는 1호가 1세대라 숫자는 같습니다.

입주가 몰리면 전세 매물이 한꺼번에 풀려 전세가격을 누르고, 전세가 빠지면 매매도 따라 조정되는 경향이 있습니다. 반대로 입주가 마른 시기에는 전세부터 오릅니다. 입주물량 페이지에 시도별 연간 물량을, 투자지표에 분기별 물량을 적정물량과 견줘 정리해 두었습니다.

등급은 부족 세대수가 아니라 그 지역 1년 적정물량의 몇 배가 모자라는지로 자릅니다. 지난 4년 덜 지은 몫까지 더해 앞으로 3년 동안 모자란 집을 그 지역의 1년 적정물량으로 나눈 값입니다. 모자람 없이 남으면 공급 여유, 1.5배 미만은 균형, 1.5배 이상이면 부족, 3배 이상이면 매우 부족, 4.5배 이상이면 심각한 부족입니다. 그래서 부족 세대수가 0이 아니어도 그 지역 규모에 견줘 작으면 균형으로 분류됩니다. 지역 페이지 머리의 "지난 4년 덜 지은 몫까지 더하면 앞으로 3년 공급 부족분은 1년 적정물량의 N배입니다" 문장의 N배가 바로 그 기준입니다. 지역 칸의 동그라미 1·2·3(신호등)은 판정과 다른 값으로, 앞으로 각 해에 들어올 입주가 1년 적정물량의 70% 미만이면 적음, 70~130%는 보통, 130%를 넘으면 많음입니다.

LTV는 집값 대비 대출 한도 비율(담보 기준), DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율(소득 기준)입니다. 둘 중 더 빡빡한 쪽이 실제 한도를 정합니다. 이런 기초 상식은 부린이 테스트로 점검해 보실 수 있습니다.

공급 부족 → 전세 상승 → 매매 상승 → 신축 공급 → 입주 → 전세 하락 → 매매 하락으로 이어지는 순환입니다. 공급이 사이클을 만들고, 금리가 바깥에서 순환 전체를 흔듭니다. 검증한 시도의 20년 데이터 기준으로 지방은 한 바퀴 약 5년, 수도권은 약 10년입니다. 전체 논증은 「집값은 돌고 돈다」 리포트에 있습니다.

실제 신고된 거래만으로 만든 지수라 호가·표본조사보다 늦게, 그러나 정확하게 시장을 반영합니다. 최신 월은 잠정치(p)로 먼저 나오고 다음 달 확정됩니다. 기본통계에서 2006년부터의 전 지역 시계열을 제공합니다.

부동산+어린이, 즉 부동산 초보자를 뜻하는 신조어입니다. 내 감각이 어느 단계인지 궁금하면 부린이 테스트 10문항으로 5분 만에 확인할 수 있습니다. 무주택 달걀부터 부동산 봉황까지 11단계로 알려 드립니다.