집값은 돌고 돈다
— 왜, 어떻게?

사이클의 6개 고리

1. 집이 모자라면 전세부터 오른다 — 살 곳은 당장 필요하니까
2. 오른 전세가 매매를 밀어올린다 — 전세가율이 좁혀지면 "이 돈이면 사자"
3. 값이 오르니 건설사가 새 집을 짓는다 — 인허가·착공 증가
4. 인허가에서 입주까지 4~6년이 걸린다 — 공급은 즉시 못 온다
5. 입주가 시작되면 몰린 물량이 전세를 누른다 — 입주장의 전세 약세
6. 전세가 빠지면 매매도 따라 내린다 — 그리고 공급이 끊기면 1번부터 다시

15개 시도 데이터로 관측하면 이 한 바퀴가 지방은 약 5년, 수도권은 약 10년이다. 지금 어느 국면인지는 전세가율·입주물량·인허가를 함께 보면 읽힌다.

사이클을 읽는 3가지 지표

① 전세가율 — 매매가 대비 전세가. 높아질수록 매매 전환 압력이 쌓인다.

② 입주물량 — 지역별 적정 밴드와 비교해 공급 과잉·부족을 판단한다. 미래 2년치 입주예정까지 미리 보인다.

③ 인허가 — 4~6년 뒤 공급의 예고편. 지금의 인허가 절벽은 몇 년 뒤의 공급 부족이다.

세 지표 모두 국가 통계 원자료 그대로, 매주 자동 갱신으로 제공한다.