전세가율 = 전세가 ÷ 매매가 × 100. 매매가 10억 아파트의 전세가 6억이면 전세가율 60%다.
전세가에는 시세차익 기대가 없다 — 세입자는 오를 것 같다고 전세금을 더 내지 않는다. 그래서 전세가는 거주 가치의 순수한 값이고, 전세가율은 매매가에 낀 기대(프리미엄)가 얼마나 되는지를 보여준다. 전세가율이 낮을수록 매매가에 미래 기대가 많이 반영된 것이고, 높을수록 가격이 실거주 가치에 붙어 있는 것이다.
| 지역 | 전세가율 | 1년 전 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 전국 | 69.1% | 68.1% | +1.0%p |
| 수도권 | 62.9% | 62.3% | +0.6%p |
| 지방 | 74.9% | 73.7% | +1.2%p |
| 경북 | 78.8% | 78.1% | +0.7%p |
| 전남광주 | 78.6% | 77.4% | +1.2%p |
| 충북 | 78.6% | 78.5% | +0.1%p |
| 전북 | 78.3% | 78.6% | -0.3%p |
| 경남 | 78.3% | 77.1% | +1.2%p |
| 충남 | 77.6% | 76.6% | +1.0%p |
| 강원 | 76.8% | 76.6% | +0.2%p |
| 울산 | 74.7% | 73.9% | +0.8%p |
| 대전 | 71.8% | 70.4% | +1.4%p |
| 대구 | 70.8% | 69.1% | +1.7%p |
| 인천 | 69.6% | 67.7% | +1.9%p |
| 부산 | 69.3% | 66.9% | +2.4%p |
| 경기 | 66.8% | 65.9% | +0.9%p |
| 제주 | 65.9% | 65.6% | +0.3%p |
| 서울 | 52.4% | 53.1% | -0.7%p |
| 세종 | 52.1% | 47.7% | +4.4%p |
가장 높은 곳은 경북 78.8%, 가장 낮은 곳은 세종 52.1%다. 서울처럼 전세가율이 낮은 시장은 매매가가 거주 가치보다 기대에 기대어 있다는 뜻이고(투자성 시장), 전세가율이 높은 지방 시장은 가격이 실수요에 붙어 있어 갭이 작다(실거주성 시장).
1년 새 가장 크게 오른 곳은 세종(+4.4%p). 전세가율 상승은 사이클에서 중요한 신호다 — 공급이 부족하면 전세가 먼저 오르고, 전세가율이 차오르면 매매를 밀어 올린다. 갭투자 비용이 줄어드는 지점이기도 하다. 이 연결고리는 20년 국가 통계로 검증해 리포트에 정리해 뒀다.