매매가·대지지분·용적률만으로 재건축 사업성이, 구역 면적·조합원 수만으로 재개발 사업성이 보인다. 쉬운 숫자로 바로 굴려보는 10문항, 3분이면 끝.
🏗️ 재건축·재개발 테스트 시작하기개발 전·후 대지 가치 비교, 공사비 인플레가 마진을 갉아먹는 구조, 조합원 몫과 일반분양분의 비율까지 — 숫자 몇 개만으로 사업성을 가늠하는 감각을 묻는다. 정답마다 근거가 붙는다.
복잡한 감정평가 없이도 방향은 잡을 수 있다. 아래를 펼치면 테스트가 다루는 한 줄 골격이 나온다.
개발 후 평당 가치 = (분양가 − 공사비) × 용적률 배수. 이 값이 개발 전 현재 평당 가치를 충분한 여유를 두고 넘어야 사업성이 있다고 본다.
공사비는 전국이 비슷하니 사업성은 결국 분양가가 높은 곳에서 먼저 살아난다. 재개발은 여기에 조합원 몫을 뺀 일반분양분이 얼마나 남느냐가 더해진다. 테스트는 이 골격을 여러 상황에 대입해 본다.
| 점수 | 사업성 감각 |
|---|---|
| 9~10 | 🏗️ LV5 — 사업성이 한눈에 보이는 선수 |
| 7~8 | 📐 LV4 — 눈대중 견적이 되는 예비 조합원 |
| 5~6 | ✏️ LV3 — 공식은 아는데 손이 느린 단계 |
| 3~4 | 📮 LV2 — 분담금 고지서에 놀랄 단계 |
| 0~2 | 🚧 LV1 — 묻지마 재건축 매수 직전 |
결과는 점수 카드로 만들어져 카카오톡으로 바로 공유할 수 있다. 친구와 몇 점인지 겨뤄보자.
이 테스트는 KOSIS·한국은행·국토교통부의 부동산 데이터로 아파트 사이클(전세→매매→공급→다시 전세)을 직접 검증한 리포트 「집값은 돌고 돈다」를 바탕으로 만들었다. 사업성 계산이 왜 시장 사이클 판단을 대신하지 못하는지, 그 근거가 된 리포트와 원자료 통계를 함께 확인할 수 있다.
테스트에 나온 지표들이 실제로 갱신될 때 알려드립니다.