구로주공 재건축, 49층 정비계획 재공람 뒤 1년 새 34~43% 올랐습니다

핵심 숫자

정비 구역과 계획안

구로주공 구역은 구로동 685-222 일대 119,243.2㎡로, 1차와 2차를 하나로 묶은 재건축이다. 준공업지역이라 2024년 서울시 정비기본계획 개정으로 법적상한 용적률이 250%에서 400%로 열렸다.

지금은 서울시 심의를 넘고 정비구역 지정 고시를 앞둔 단계다. 수권분과 수정가결 내용을 반영해 구로구가 다시 공람했고, 고시가 나면 조합설립추진위원회를 세우는 순서다. 후기에 올라온 글에는 추진위 설립 동의율을 넘겼다는 현수막 소식이 있다.

재공람 공고문을 바탕으로 보도된 추정 비례율은 105.46%다. 권리자 분양가는 59㎡ 약 9억 6,500만 원, 84㎡ 약 12억 8,000만 원, 114㎡ 약 16억 2,500만 원으로 추산됐고, 기존 33평형 소유자가 114㎡를 신청하면 약 6억 원을 더 내는 예시가 나왔다(위클리한국주택경제신문 2026년 10월 1일, 디벨로퍼뉴스 2026년 10월 13일). 감정평가 전 추정치다.

평형별 대지지분과 시세

해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 국토교통부 실거래에는 '주공1'(685-222)과 '주공2'(685-223)로 따로 올라 있다. 전용면적이 같은 평형은 한 줄로 묶었다. 11월은 신고 기한 전이다. 대지지분은 건축물대장에 대지면적이 비어 있어 정비구역 면적을 1·2차 평형별 공급면적 비율로 나눈 추정값이고, 구역 면적에 도로 등이 들어 있어 실제보다 클 수 있다.

2025년 6~11월 대비 2026년 6~11월 중위값은 2차 14평형 35%, 2차 17~18평형 43%, 1차 27~29평형 34%, 1차 31~33평형 34% 올랐다. 2차 17~18평형 월 중위값은 2025년 상반기 4억 6,000만~4억 7,500만 원에서 2026년 4월 7억 2,600만 원, 9월 7억 5,500만 원이 됐다. 매매 건수는 2025년 상반기 54건, 하반기 44건, 2026년 상반기 59건, 6~11월 29건이다. 1차 큰 평형은 6~11월 거래가 2~4건뿐이라 중위값이 거칠다.

같은 서울 외곽 재건축 단지끼리 보면 값이 실린 시기와 폭이 다르다. 같은 기간 도봉 방학신동아1단지는 정비구역 지정과 신탁 시행자 지정을 마치고도 3~12%, 노원 상계주공6단지는 정비계획 공람 뒤 23%, 구로주공은 서울시 심의 뒤 34~43%다. 사업 단계로는 방학신동아1단지가 가장 앞서는데, 오름폭은 구로주공이 가장 크다.

서울의 앞으로 3년 입주 물량은 적정물량의 32%다. 서울 중심지(강남 3구·용산·성동·마포·양천)가 먼저 오르고 쉬는 동안 서울 외곽(노원·도봉·강북·금천·관악·구로)이 따라 오르는 흐름이 2019년과 2023년 이후 두 번 나타났고, 11월 2일 조사 기준 서울 중심지는 최근 12주 -0.4%로 쉬고 서울 외곽은 +4.0%로 오르는 중이다. 구로구 주간 지수도 최근 4주(11월 2일 조사까지) +1.1%다. 구로주공의 최근 1년 상승률은 34~43%다. 이 단지는 서울 외곽 안에서 방향은 위지만 반영된 폭이 큰 곳이다. 제 판단으로는 서울 외곽이 따라 오르는 흐름이 이어지는 동안 방학신동아1단지 같은 곳과 이 단지 사이의 폭은 사업 단계를 따라 좁혀질 가능성이 크고, 그다음에는 다시 서울 중심지 차례가 올 수 있다.

호가는 네이버 부동산 매매 매물(2026년 11월 7일 조회, 중복 등록 345건은 하나로 셈) 77건 가운데 표의 평형만 셌고, 세 낀 매물(전세를 안고 사는 매물)과 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴다. 갭은 세 낀 매물 호가에서 그 집 전세 보증금을 뺀 값이고, 보증금이 적힌 매물만 셌다(보증부 월세 매물은 뺐다). 전세 실거래는 시세보다 크게 낮은 거래를 같은 기준으로 뺐다. 전세가율은 2026년 6~11월 매매 중위값 대비 전세 중위값이다.

전세가율이 29~34%로 낮아 2차 14평형도 갭이 5억 원이다. 구로구는 서울 전역과 함께 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역이라 허가를 받아 사면 2년 동안 실거주해야 하고, 세 낀 매물은 세입자 계약이 끝나야 들어갈 수 있다. 표의 평형에서 실거주 매물은 53건으로 세 낀 매물 10건의 다섯 배가 넘는다.

학군과 생활 인프라

구일초·중·고가 단지에 붙어 있고 가산·구로디지털단지로 출퇴근하기 가깝다. 대형마트·백화점·대형 병원은 걸어서 30분이 넘는다. 입주민 후기에서는 학교와 넓은 동 간격, 안양천, 직주근접이 장점으로, 주차난과 노후, 재건축 기간이 길다는 점이 걱정거리로 꼽힌다.

서울 입주 물량

20,664세대서울 2027년 입주

91주 연속 상승전세 흐름

앞으로 3년 71,424세대 · 적정물량 대비 32%

서울의 2027년 입주 물량은 20,664세대로 한 해 적정물량의 28%다. 앞으로 3년을 합쳐도 적정물량의 32%에 그친다. 서울 전체로는 317,320세대 부족(1년 적정물량의 4.2배)이다. 구로구 매매가는 84주 연속 상승(11월 2일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

구로에서는 구로우성이 조합을 세웠고, 구로주공은 정비구역 지정을 앞두고 있다. 두 단지가 조합 설립과 이주로 나아가면 구로에서만 수천 세대의 이주 수요가 생긴다. 서울은 앞으로 3년 입주가 적정물량의 32%에 머문다. 아공맵은 이 부족이 서울 외곽 전세를 받치고, 서울 외곽 재건축 단지에 사업 단계마다 값이 실리는 흐름이 이어질 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 정비구역 지정 고시와 추진위원회 승인이다.

고른 기준

• 서울의 앞으로 3년 입주 합계 적정물량 대비 %는 사이트 모델의 '앞으로 3년'(앞으로 12분기 지어질 물량 ÷ 분기 적정물량 × 12)이다. 도시 글의 3년 합계(입주 예정 목록 기준)와 분자의 출처가 다르다.
• 최근 1년 상승률은 2025년 6~11월과 2026년 6~11월 실거래 중위값을 견준 값이다. 구로구 최근 4주는 한국부동산원 주간 변동률 4주를 곱해 셌다. 서울 중심지·서울 외곽 12주 값은 데이터 세션 계산이다.

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