분당 이매동 아름마을4단지 두산삼호 재건축, 대지지분·실거래·사업 단계(2026)

핵심 숫자

평형별 대지지분과 시세

해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다.

대지지분은 건축물대장 대지면적을 평형별 공급면적 비율로 나눈 추정값이다. 47평형 이상이 668세대로 전체의 59%다. 국토교통부 실거래에는 같은 지번(이매동 133)이 '아름마을(두산)'과 '아름마을(삼호)' 두 이름으로 올라 있어 합쳐 셌다.

2025년 상반기 대비 2026년 중위값은 21평형 31%, 국평 35%, 47평형 22% 올랐다. 작은 평형이 더 오르면서 대지지분 1평당 값의 차이가 벌어졌다. 2025년 상반기 중위값 기준으로는 국평 8,600만 원, 47평형 7,100만 원이었다.

전세가율은 국평과 47평형 모두 42% 안팎이다.

거래량과 대출

분당구는 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역이다. 매수하면 2년 실거주 의무가 있고 무주택자 대출은 집값의 40%, 15억 원을 넘는 주택은 4억 원이 한도다. 중위값 기준으로 국평 17억 3,000만 원이면 현금 13억 3,000만 원, 47평형 19억 5,500만 원이면 15억 5,500만 원이 필요하다.

사업 단계

2026년 입주민 후기에는 두산삼호의 단독 재건축과 1~3단지 통합 재건축을 두고 의견이 갈린다는 글이 반복해 올라왔다. 조합이나 추진위 공지로 확인된 다음 일정과 추정 분담금은 없다.

1+1 분양은 도시정비법상 종전 주거전용면적 범위에서 두 채를 받되 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 한다. 전용 158.4㎡인 57평형은 면적 기준으로 국평과 전용 59㎡ 조합이 가능하다. 실제 배정은 관리처분 때 권리가액으로 정해진다.

학군과 생활 인프라

성남 입주 물량

11,105세대성남 2027년 입주

154%적정물량 대비

성남의 2027년 입주 물량은 11,105세대로 한 해 적정물량 7,193세대의 154%다. 적정물량은 2026년 9월 주민등록 인구를 가구당 2.5명으로 나눈 가구 수의 2%로 잡는다. 분당구 매매가는 85주 연속 상승(10월 26일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

2027년 입주장이 지나면 2028·2029년 성남 입주 물량은 위 표처럼 적정물량에 크게 못 미친다. 여기에 분당 특별정비구역 이주가 시작되면 이주 수요가 더해진다. 2차 선정 5개 구역만 13,429세대다. 아공맵은 이 구간에서 성남의 신축 희소성이 커질 것으로 본다. 정비 일정이 뒤에 있는 아름마을은 앞 순번 구역의 이주 기간에 전세 수요를 받는 쪽에 선다. 사업 속도는 단지 간 통합 여부가 정해지는 시점에 달려 있다.

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