일산 백송마을 1·2·3·5단지 재건축, 일산 첫 도시계획위원회 통과·3,686세대 계획·실거래(2026)

핵심 숫자

정비 구역과 계획안

아파트21구역은 백석동 1187번지 일원 157,742.3㎡로, 백송마을 1·2·3·5단지를 하나로 묶은 일산 선도지구다. 단지 하나하나는 1,000세대가 안 되지만 구역 전체가 한 사업이라 구역 합계로 다룬다.

지금은 도시계획위원회를 넘고 지정 고시를 앞둔 단계다. 일산 선도지구 가운데 처음으로 도시계획위원회 문턱을 넘었고, 위원회 조건을 반영한 뒤 특별정비구역 지정과 특별정비계획 결정이 함께 고시된다.

같은 일산 선도지구의 후곡마을(7구역, 2,564 → 4,304세대)과 강촌1·2·백마1·2(16구역)는 7월에 공람했고, 강촌3·5·7·8(17구역)은 10월 30일부터 공람 중이다. 고양시는 일산 기준용적률을 300%에서 350%로 올리는 기본계획 재정비 용역을 진행 중인데, 확정된 것은 아니다. 추정 비례율은 102.75%로 보도됐고, 평형별 추정 분담금은 공식 자료로 확인하지 못했다.

단지별 대지지분과 시세

해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 단지마다 가장 세대수가 많은 평형을 골랐고, 3단지 한신과 우성은 같은 평형이라 합쳐 셌다. 11월은 신고 기한 전이다. 대지지분은 번지별 건축물대장 대지면적을 그 번지 평형별 공급면적 비율로 나눈 추정값이다.

값은 거의 움직이지 않았다. 2025년 6~11월 대비 2026년 6~11월 중위값은 2단지 22평형 -6%, 3단지 21평형 0%, 5단지 22~23평형 +11%, 5단지 31평형 -6%, 1단지 32평형 -4%다. 단지마다 거래가 한 해 십여 건 안팎이라 숫자가 거칠지만, 방향은 분명하다. 공람, 시의회, 경관위원회, 도시계획위원회를 차례로 넘는 동안 값은 3억~5억 원대에 머물렀다.

이 연재의 다른 단지와 견주면 사업 진척이 값에 실린 시점과 폭이 다르다. 대지지분 1평당 값은 백송마을이 2,000만~2,900만 원, 수원 영통 신나무실이 5,000만 원, 분당 매화마을2단지 25평형이 8,800만 원이다. 이주를 앞둔 영통·분당 두 단지는 2025년 상반기 대비 37~56% 올랐고, 백송마을은 도시계획위원회를 넘었는데도 그대로다.

고양의 앞으로 3년 입주 물량은 10,836세대로 적정물량의 43%다. 백송마을의 최근 1년 상승률은 -6%~+11%다. 고양은 3년 입주가 크게 모자라는데 덜 오른 도시이고, 백송마을은 그 안에서도 아직 반영이 덜 된 곳이다. 최근 4주(10월 26일 조사까지) 주간 지수로 보면 영통 +2.4%, 군포 +2.1%, 부천 원미구 +1.7%가 오르는 동안 일산동구는 -0.2%였다. 제 판단으로는 경기에서 먼저 오른 곳과 백송마을 사이의 이 거리는 길게 보면 좁혀지는 쪽으로 움직이고, 일산은 따라 오르는 곳의 순서가 아직 오지 않은 곳이다.

호가는 네이버 부동산 매매 매물(2026년 11월 6일 조회, 중복 등록 92건은 하나로 셈) 145건 가운데 표의 평형만 셌고, 세 낀 매물(전세를 안고 사는 매물)과 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴다. 갭은 세 낀 매물 호가에서 그 집 전세 보증금을 뺀 값이고, 보증금이 적힌 매물만 셌다(보증부 월세 매물은 뺐다). 전세가율은 2026년 6~11월 매매 중위값 대비 전세 중위값이다.

전세가율이 69~81%로 이 연재에서 가장 높은 축이고, 세 낀 매물의 갭은 1억 원 안팎부터 있다. 3단지 21평형은 갭 8,000만~1억 2,500만 원으로 일산 첫 특별정비구역 지정을 앞둔 구역의 집을 살 수 있다. 고양은 토지거래허가구역이 아니어서 세 낀 매수가 가능하다.

학군과 생활 인프라

일산동구 1위 학원가인 백마학원가와 일산병원·이마트가 걸어서 15분 안팎이고, 초등학교가 구역 안에 있다. 역은 걸어서 15~20분이라 역세권은 아니다. 입주민 후기에서는 초품아·학원가와 일산에서 가장 빠른 재건축 속도가 장점으로, 주차난과 노후가 걱정거리로 꼽힌다.

고양 입주 물량

3,061세대고양 2027년 입주

36%적정물량 대비

3년 합계(2027~2029년) 10,836세대 · 적정물량 대비 43%

고양의 2027년 입주 물량은 3,061세대로 한 해 적정물량 8,448세대의 36%다. 2028년에는 7,281세대가 몰리지만, 앞으로 3년을 합치면 10,836세대로 적정물량의 43%다. 적정물량은 2026년 9월 주민등록 인구를 가구당 2.5명으로 나눈 가구 수의 2%로 잡는다. 일산동구 매매가는 95주 연속 하락(11월 2일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

일산 선도지구 네 곳과 그 뒤를 잇는 구역만 1만 세대가 넘는다. 이 구역들이 차례로 이주하면 새 집이 모자란 고양에서 전세 수요가 늘어난다. 고양은 앞으로 3년 입주가 적정물량의 절반에도 못 미친다. 아공맵은 이 부족이 일산 전세를 먼저 받치고, 사업이 가장 앞선 백송마을부터 매매가에 실릴 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 12월 지정 고시와 추진위 승인, 그리고 기준용적률 350% 상향 여부다.

고른 기준

• 앞으로 3년 입주 합계와 적정물량 대비 %는 자료 기준월 다음 해부터 3년(지금은 2027~2029년) 입주 예정 물량 합계를 한 해 적정물량의 3배로 나눈 값이다.
• 최근 1년 상승률은 2025년 6~11월과 2026년 6~11월 실거래 중위값을 견준 값이다. 최근 4주 주간 지수는 한국부동산원 주간 변동률 4주를 곱해 셌다.

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