영통 신나무실 신성신안쌍용진흥 리모델링, 분담금 총회 뒤 이주 앞둔 1,858세대·실거래(2026)

핵심 숫자

리모델링 사업 단계

신성·신안·쌍용·진흥 네 단지를 하나로 묶은 리모델링이다. 2024년 10월 수원시에서 처음으로 리모델링 사업계획승인을 받았다.

지금은 분담금을 확정하고 이주를 앞둔 단계다. 9월 정기총회에서 사업계획 변경, 공사 본계약, 권리변동계획 변경과 조합원 분담금 확정안이 모두 가결됐다. 조합원 1,373명 가운데 726명이 참여했고 안건마다 684~694명이 찬성했다. 보도된 평균 분담금은 약 3억 3,000만 원이다.

총회 뒤 조합 안팎의 반대도 있다. 후기에 올라온 글에는 리모델링 해산과 재건축 전환을 주장하는 쪽이 총회 결의 무효 소송과 조합장 해임 동의서를 모으고 있다는 이야기가 있다. 이주비 대출도 변수다. 조합장은 10·15 대책 뒤 이주비 마련이 쉽지 않다고 말했고(경인일보 2026년 11월 3일), 매수 시기에 따라 이주비 대출 조건이 달라진다는 안내문이 후기에 올라와 있다.

블록별 대지지분과 시세

해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 국토교통부 실거래는 네 블록을 신나무실신성·신안·쌍용·진흥으로 따로 신고한다. 11월은 신고 기한 전이다. 대지지분은 건축물대장 대지면적을 1,616세대로 나눈 추정값이다.

네 블록을 합친 중위값은 2025년 상반기 3억 8,400만 원에서 2026년 6~11월 5억 2,600만 원으로 37% 올랐다. 월 중위값은 2025년 내내 3억 6,000만~4억 원대 초반에 머물렀고, 2026년 1~5월 4억 1,000만~4억 4,000만 원, 6월 4억 9,000만 원, 7월 5억 2,500만 원으로 올라선 뒤 총회가 열린 9월 이후 5억 3,000만~5억 4,500만 원에 머물고 있다. 매매 건수는 2025년 상반기 50건, 하반기 53건, 2026년 1~5월 84건, 6~11월 57건이다. 대지지분 1평당 값은 5,000만 원이다.

같은 영통 리모델링 단지끼리 보면 오른 시기와 폭이 다르다. 2025년 6~11월 대비 2026년 6~11월 실거래 중위값은 이 단지 24평형이 35%, 2026년 5월 사업계획승인을 받은 벽적골주공8단지 전용 59㎡가 27%, 8월부터 이주 중인 벽적골8단지 두산우성한신 전용 59㎡가 10%다. 세 단지 모두 방향은 위이고, 다른 것은 그 방향이 값에 언제 얼마나 실렸는가다.

수원의 2027~2029년 입주 물량은 세 해 합계로 적정물량의 약 27%다. 이 단지의 최근 1년 상승률은 35%다. 수원은 3년 입주가 크게 모자라면서 이미 많이 오른 도시이고, 이 단지는 그 안에서도 방향은 위지만 반영된 폭이 큰 곳이다. 1년 동안 10% 오른 벽적골8단지 두산우성한신은 같은 부족 속에서 아직 반영이 덜 된 곳이다. 제 판단으로는 같은 동네 리모델링 단지 사이의 이 상승 폭 차이는 길게 보면 좁혀지는 쪽으로 움직일 가능성이 크다.

호가는 네이버 부동산 매매 매물(2026년 11월 5일 조회, 중복 등록 92건은 하나로 셈) 96건이고, 세 낀 매물(전세를 안고 사는 매물)과 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴다. 세 낀 매물 가운데 그 집 전세 보증금이 적힌 14건의 갭은 2억 3,000만~4억 원, 중위 2억 9,800만 원이다(보증부 월세 매물은 뺐다). 전세 실거래는 시세보다 크게 낮은 거래를 같은 기준으로 뺐다. 전세가율은 2026년 6~11월 매매 중위값 대비 전세 중위값이다.

매물이 96건으로 단지 규모에 비해 많고, 중위 호가 5억 5,000만 원이 6~11월 실거래 중위값 5억 2,600만 원과 붙어 있다. 영통구는 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역이라 허가를 받아 사면 2년 동안 실거주해야 하고, 세 낀 매물은 세입자 계약이 끝나야 들어갈 수 있다. 이주가 2027년 1분기로 잡혀 있어 지금 사면 이주비 대출 조건과 실거주 시점을 함께 따져야 한다.

학군과 생활 인프라

영통역과 삼성디지털시티가 가깝고, 영통초가 단지에 붙어 있다. 큰 학원가와 백화점·대형 병원은 차로 다녀야 한다. 입주민 후기에서는 영통역·삼성전자 출퇴근·초품아와 사업 일정이 정해진 점이 장점으로, 분담금과 이주비 부담, 조합 운영을 둘러싼 갈등이 걱정거리로 꼽힌다.

수원 입주 물량

3,189세대수원 2027년 입주

34%적정물량 대비

수원의 2027년 입주 물량은 3,189세대로 한 해 적정물량 9,490세대의 34%다. 2028년은 35%, 2029년은 11%로, 2027~2029년 세 해 합계는 적정물량의 약 27%다. 적정물량은 2026년 9월 주민등록 인구를 가구당 2.5명으로 나눈 가구 수의 2%로 잡는다. 영통구 매매가는 74주 연속 상승(10월 26일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

영통에서는 벽적골8단지 두산우성한신이 이주 중이고, 이 단지가 2027년 1분기, 벽적골주공8단지가 2027년 중 이주를 계획한다. 세 단지만 5,000세대가 넘는다. 리모델링으로 늘어나는 세대는 단지마다 수백 세대에 그쳐, 수원의 3년 입주가 적정물량의 4분의 1 남짓이라는 부족을 메우지 못한다. 아공맵은 영통 리모델링 이주가 이어지는 동안 수원 전세가 받쳐지고, 그 압력이 이주 단계 단지들의 매매가를 계속 위로 밀 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 이주 기간 공고와 이주비 대출 조건이다.

고른 기준

• 3년 입주 합계의 적정물량 대비 %는 2027~2029년 입주 물량 합계를 한 해 적정물량의 3배로 나눈 값이다(2026년 11월 5일 아공맵 입주 자료 기준 손 계산).
• 최근 1년 상승률은 2025년 6~11월과 2026년 6~11월 실거래 중위값을 견준 값이고, 같은 기준으로 해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래를 뺐다. 벽적골 두 단지는 가장 거래가 많은 전용 59㎡ 평형으로 셌다.

관련 리포트: 경기 시군구 주간·월간 시세