평촌 초원부영(초원7단지) 재건축, A-13구역 2,121세대 계획안·대지지분·실거래(2026)

핵심 숫자

정비 구역과 사업 단계

초원부영은 평촌 특별정비예정구역 A-13을 혼자 쓰는 단독 구역이다.

올해 지정은 경합이다. 평촌에 올해 배정된 7,200호 가운데 샘마을(A-19)이 2,334호를 써 4,866호가 남았고, 여기에 6개 구역 14,102호가 제안했다. 2.9배라서 올해는 2개 구역 정도만 지정될 수 있다는 보도가 나왔다. 물량을 넘으면 기준용적률 반영, 추가 기반시설, 법정 초과 주차대수, 대지 안 공지, 주민동의율 점수로 순위를 정하고, 올해 빠진 구역은 따로 신청하지 않아도 다음 해 물량으로 넘어간다. 1,743호인 A-13은 6개 구역 가운데 두 번째로 작다.

입주민 후기에 올라온 글로는 설명회에서 비례율 약 103%, 예비사업시행자로 대신자산신탁이 소개됐고, 10월에는 대표단이 낸 기준용적률(345%)을 두고 이견이 나왔다. 시의회 의견청취 채택 여부와 도시계획위원회 날짜, 공식 추정분담금은 공개 보도로 확인하지 못해 싣지 않는다.

평형별 대지지분과 시세

해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 대지지분은 건축물대장 대지면적을 평형별 공급면적 비율로 나눈 추정값이다.

2025년 상반기 대비 2026년 7~10월 중위값은 15평형 31%, 20평형 27%, 24평형 24% 올랐다. 15평형 월 중위값은 1~6월 4억 3,700만~4억 5,500만 원에 머물다가 주민제안 접수 뒤 7월 4억 8,000만 원, 8월 5억 3,000만 원, 10월 5억 8,800만 원으로 올라섰다(10월은 2건, 신고 기한 전). 매매 건수는 2025년 상반기 63건, 하반기 44건, 2026년 상반기 76건, 7~10월 31건이다.

호가는 네이버 부동산 매매 매물 22건(2026-10-30 조회, 중복 등록 16건은 하나로 셈)이고, 세 낀 매물(전세를 안고 사는 매물)과 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴다. 세 낀 매물에 그 집 전세 보증금이 적힌 매물이 없어 매물 기준 갭은 내지 못했다. 전세가율은 2026년 7~10월 매매 중위값 대비 전세 중위값이다.

호가가 실거래보다 한참 위에 있다. 20평형 실거주 매물은 9억~9억 6,000만 원인데 7~10월 실거래 중위값은 7억 4,000만 원이다. 20평형 매물이 8건뿐이라 매물 잠김에 가깝다. 같은 평형에서는 세 낀 매물이 실거주 매물보다 싸다. 동안구는 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역이라 허가를 받아 사면 2년 동안 실거주해야 하고, 세 낀 매물은 세입자 계약이 끝나야 들어갈 수 있다. 전세가율이 42~44%로 낮아 매매가와 전세가의 거리도 멀다.

학군과 생활 인프라

평촌역 역세권에 대형마트·대형 병원·중앙공원이 모두 걸어서 10분 안이고, 평촌 학원가가 같은 생활권이다. 입주민 후기에서는 이 입지와 평촌 학군이 장점으로, 15평형이 절반에 가까워 대지지분이 작고 분담금 부담이 크다는 점과 지하주차장이 없는 주차가 단점으로 꼽힌다.

안양 입주 물량

2,883세대안양 2027년 입주

64%적정물량 대비

안양의 2027년 입주 물량은 2,883세대로 한 해 적정물량 4,497세대의 64%다. 적정물량은 2026년 9월 주민등록 인구를 가구당 2.5명으로 나눈 가구 수의 2%로 잡는다. 동안구 매매가는 86주 연속 상승(10월 26일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

평촌은 선도지구 샘마을에 이어 2차 6개 구역 14,102호가 차례로 이주를 기다린다. 해마다 지정 물량이 정해져 있어 이주가 한 해에 몰리지는 않지만, 몇 해에 걸쳐 수천 가구씩 이주 수요가 이어진다. 아공맵은 평촌 전세 수요가 정비 순번을 따라 꾸준히 받쳐질 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 도시계획위원회 경합 순위, 그리고 15평형이 절반에 가까운 구성에서 나올 추정분담금이다.

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