산본 율곡주공3단지 재건축, 3-1구역 5,183세대 계획안·대지지분·실거래(2026)

핵심 숫자

정비 구역과 사업 단계

산본 3-1구역은 금정동 876번지 율곡주공3단지(2,042세대)와 875번지 퇴계주공3단지 1차(1,011세대, 1993년 입주)·2차(981세대, 1995년 입주)를 합친 구역이다.

지금은 '지정 제안 수용' 단계다. 군포시가 주민 과반 동의와 구비 서류를 확인하고 제안을 받아들인 것이고, 특별정비구역 지정은 공람과 주민 의견 수렴, 관계기관 협의를 거친 뒤에 나온다. 세대수는 이 과정에서 바뀔 수 있다.

2024년 리모델링 추정분담금은 당시 실거래가(3억 원대 중반)를 넘었고, 이때부터 재건축 전환 요구가 커졌다. 입주민 후기에 올라온 글로는 2026년 2월 통합재건축 주민대표단 동의가 50%를 넘었고, 10월 21일 리모델링 조합 해산 동의가 75%를 넘었다. 해산총회는 아직 열리지 않았고 날짜도 나오지 않았다. 재건축 추정분담금은 이번 공람 자료에 들어 있지만 숫자는 공개 보도로 확인하지 못해 싣지 않는다.

평형별 대지지분과 시세

해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 대지지분은 건축물대장 대지면적을 평형별 공급면적 비율로 나눈 추정값이다.

2025년 상반기 대비 2026년 7~10월 중위값은 22평형 50%, 24평형 46% 올랐다. 22평형 월 중위값은 1월 3억 7,500만 원에서 6월 4억 6,000만 원, 10월 5억 5,300만 원으로 올라섰다(10월은 10건, 신고 기한 전). 매매 건수는 2025년 상반기 72건, 하반기 100건, 2026년 상반기 123건, 7~10월 64건이다. 리모델링 분담금이 집값을 넘던 2024년과 달리, 재건축 구역 제안이 속도를 내면서 거래와 가격이 함께 붙었다.

호가는 네이버 부동산 매매 매물(2026-10-27 조회, 중복 등록 73건은 하나로 셈)이고, 세 낀 매물(전세를 안고 사는 매물)과 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴다. 갭은 세 낀 매물 호가에서 그 집 전세 보증금을 뺀 값이고, 보증금이 적히지 않았거나 월세인 매물은 갭에서 뺐다. 전세가율은 2026년 7~10월 매매 중위값 대비 전세 중위값이다. 27평형 칸에는 같은 전용 59.97㎡인 25B평 타입을 합쳤다.

같은 평형에서 세 낀 매물이 실거주 매물보다 싸다. 22평형 중위 호가는 세 낀 매물 5억 5,000만 원, 실거주 매물 5억 8,000만 원이고, 24평형은 5억 4,000만 원과 5억 9,500만 원이다. 세 낀 매물의 보증금은 대부분 2억 2,000만~2억 8,000만 원으로, 지금 나온 전세 매물(2억 9,000만~3억 5,000만 원)보다 낮다. 그래서 22평형은 3억 원 안팎을 들고 들어가야 한다. 군포는 토지거래허가구역이 아니어서 세 낀 매수가 가능하다.

학군과 생활 인프라

산본역 역세권과 중심상가, 초·중·고가 모두 걸어서 닿는다. 입주민 후기에서는 이 생활권이 가장 큰 장점으로, 세대당 0.41대인 주차와 복도식 구조의 단열·층간소음이 단점으로 꼽힌다.

군포 입주 물량

640세대군포 2027년 입주

32%적정물량 대비

73주 연속 상승전세 흐름

군포의 2027년 입주 물량은 640세대로 한 해 적정물량 1,992세대의 32%다. 적정물량은 2026년 9월 주민등록 인구를 가구당 2.5명으로 나눈 가구 수의 2%로 잡는다. 군포 매매가는 57주 연속 상승(10월 26일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

군포는 2027년부터 2029년까지 해마다 입주 물량이 적정물량에 못 미친다. 이번에 지정 제안이 수용된 산본 4개 구역만 기존 8,364세대이고, 이 구역들의 이주가 비슷한 시기에 몰리면 신축이 모자란 군포에서 전세 수요가 늘어난다. 아공맵은 4개 구역 가운데 가장 큰 3-1구역의 이주가 산본 전세 수요를 끌어올리는 첫 물량이 될 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 공람 자료의 분담금 추산액과 리모델링 해산총회, 특별정비구역 지정 시점이다.

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