은마 재건축, 사업시행인가 뒤 쉬는 동안 고점보다 17% 내려왔습니다

핵심 숫자

사업 단계

은마는 2023년 2월 정비구역 지정, 9월 조합설립인가를 거쳐 2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 받았다. 조합이 5월 22일 신청한 뒤 강남구가 법정 처리기한보다 33일 앞당겨 인가했다.

지금은 조합원 분양신청을 마치고 관리처분을 준비하는 단계다. 9월 23일부터 10월 30일까지 1차 분양신청을 받았고, 84㎡ 배정 1,354세대에 1순위 신청이 1,885명 몰렸다고 보도됐다. 조합은 대안설계 뒤 2차 분양신청을 거쳐 관리처분계획 총회를 열 계획이다.

비용 쪽 숫자는 무거워졌다. 강남구 고시 기준 추정 비례율은 2023년 100.47%에서 2026년 4월 83.14%로 내려왔고, 9월 분양신청 안내 기준 추정 분담금은 84㎡ 소유자가 같은 84㎡를 받으면 약 4억 3,000만 원으로 보도됐다(2025년 9월 약 1억 8,000만 원). 11월에는 재건축초과이익 부담금 예정액이 1인당 평균 약 4억 6,300만 원으로 통지됐다는 보도가 나왔다. 모두 공사비와 분양가, 감정평가에 따라 바뀌는 추정치다.

평형별 대지지분과 시세

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해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 11월은 신고 기한 전이다. 대지지분은 건축물대장에 대지면적이 비어 있어 사업시행계획 대지면적을 평형별 공급면적 비율로 나눈 추정값이다.

은마는 2025년 상반기보다는 6% 높지만, 1년 전(2025년 6~11월)보다는 30평형 12%, 34평형 11% 낮다. 30평형 월 중위값은 2025년 11월 37억 9,250만 원이 가장 높았고, 2026년 10월 31억 5,250만 원으로 17% 내려왔다. 34평형도 2025년 10월 42억 9,500만 원에서 2026년 10월 34억 3,000만 원으로 20% 낮아졌다. 사업시행인가와 분양신청이 이어진 1년 동안 값은 고점에서 내려왔다. 매매 건수는 2025년 상반기 40건, 하반기 20건, 2026년 상반기 17건, 6~11월 34건으로, 최근 들어 다시 늘었다.

서울 외곽 세 단지와 견주면 같은 1년에 방향이 갈렸다. 구로주공은 34~43%, 노원 상계주공6단지는 23%, 도봉 방학신동아1단지는 3~12% 올랐고, 은마는 11~12% 내려왔다. 사업 단계는 은마가 네 단지 가운데 가장 앞서 있다.

서울의 앞으로 3년 입주 물량은 적정물량의 32%다. 서울 중심지(강남 3구·용산·성동·마포·양천)가 먼저 오르고 쉬는 동안 서울 외곽(노원·도봉·강북·금천·관악·구로)이 따라 오르는 흐름이 2019년과 2023년 이후 두 번 나타났고, 11월 2일 조사 기준 서울 중심지는 최근 12주 -0.4%로 쉬고 서울 외곽은 +4.0%로 오르는 중이다. 강남구 주간 지수는 최근 4주(11월 2일 조사까지) -1.4%다. 은마는 서울 중심지가 쉬는 동안 값이 내려온 곳이다. 제 판단으로는 서울 3년 입주가 적정물량의 3분의 1에 머무는 한 방향은 위이고, 서울 외곽이 따라 오르는 흐름이 이어진 다음에는 다시 서울 중심지 차례가 올 수 있다.

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호가는 네이버 부동산 매매 매물(2026년 11월 7일 조회, 중복 등록 260건은 하나로 셈) 315건이고, 세 낀 매물(전세를 안고 사는 매물)과 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴다. 어느 쪽인지 적혀 있지 않은 매물이 212건으로 가장 많아 표에서 뺐다. 갭은 세 낀 매물 호가에서 그 집 전세 보증금을 뺀 값이고, 보증금이 적힌 매물만 셌다(보증부 월세 매물은 뺐다). 전세 실거래는 시세보다 크게 낮은 거래를 같은 기준으로 뺐다. 전세가율은 2026년 6~11월 매매 중위값 대비 전세 중위값이다.

매물이 300건을 넘고 30평형 호가가 30억~35억 원에 몰려 6~11월 실거래 중위값 31억 8,000만 원과 붙어 있다. 전세가율이 21~22%로 이 연재에서 가장 낮아 갭이 20억 원을 넘는다. 강남구는 서울 전역과 함께 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역이라 허가를 받아 사면 2년 동안 실거주해야 하고, 세 낀 매물은 세입자 계약이 끝나야 들어갈 수 있다. 이주가 2027년으로 잡혀 있어 지금 사면 실거주 기간과 이주 시점을 함께 따져야 한다.

학군과 생활 인프라

서울 1위 대치동 학원가가 걸어서 15분 안팎이고, 대치역이 정문에서 4분이다. 입주민 후기에서는 입지·학군·재건축 확정이 장점으로, 노후와 안전 문제, 분담금과 재건축초과이익 부담금, 공공임대 비중이 걱정거리로 꼽힌다.

서울 입주 물량

20,664세대서울 2027년 입주

91주 연속 상승전세 흐름

앞으로 3년 71,424세대 · 적정물량 대비 32%

서울의 2027년 입주 물량은 20,664세대로 한 해 적정물량의 28%다. 앞으로 3년을 합쳐도 적정물량의 32%에 그친다. 서울 전체로는 317,320세대 부족(1년 적정물량의 4.2배)이다. 강남구 매매가는 13주 연속 하락(11월 2일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

은마가 2027년 이주를 시작하면 대치동에서만 4,424세대가 한꺼번에 전셋집을 찾아 나선다. 늘어나는 세대는 1,426세대이고 입주는 2030년대다. 서울은 앞으로 3년 입주가 적정물량의 32%에 머문다. 아공맵은 이 부족이 강남 전세를 받치고, 쉬는 구간이 끝나면 사업이 가장 앞선 은마 같은 서울 중심지 재건축부터 다시 값이 실릴 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 관리처분계획 총회와 확정 분담금, 재건축초과이익 부담금 확정이다.

고른 기준

• 서울의 앞으로 3년 입주 합계 적정물량 대비 %는 사이트 모델의 '앞으로 3년'(앞으로 12분기 지어질 물량 ÷ 분기 적정물량 × 12)이다. 도시 글의 3년 합계(입주 예정 목록 기준)와 분자의 출처가 다르다.
• 최근 1년 변화는 2025년 6~11월과 2026년 6~11월 실거래 중위값을 견준 값이고, 고점 대비는 월 중위값 기준이다. 강남구 최근 4주는 한국부동산원 주간 변동률 4주를 곱해 셌다. 서울 중심지·서울 외곽 12주 값은 데이터 세션 계산이다.

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