홍지선 장관 '희망적인 신호', 내린 곳은 강남 3구뿐입니다

홍지선 국토교통부 장관은 11월 5일 자기 SNS에 서울 집값을 두고 이렇게 썼습니다(뉴스핌·헤럴드경제 보도). "주택시장 가격 지표에서 일부 희망적인 신호가 보인다". 근거로는 "한국부동산원 주간동향조사에서는 서울 강남권을 중심으로 하락세가 이어지고 있고"라는 문장을 들었습니다.

강남권 하락은 사실입니다. 그런데 서울에서 내리는 곳은 거기까지입니다. 구별 주간 시세를 한 칸씩 짚어 보겠습니다.

내린 곳은 강남 3구

강남구는 13주 연속 하락(11월 2일 조사), 서초구는 13주 연속 하락(11월 2일 조사), 송파구는 9주 연속 하락(11월 2일 조사)입니다. 장관이 말한 '강남권 하락'에 해당하는 곳이 이 세 구입니다.

같은 서울 중심지라도 나머지는 다릅니다. 용산구는 4주 연속 상승(11월 2일 조사), 성동구는 31주 연속 상승(11월 2일 조사), 마포구는 92주 연속 상승(11월 2일 조사), 양천구는 92주 연속 상승(11월 2일 조사)입니다.

서울 외곽은 아직 오릅니다

노원구는 75주 연속 상승(11월 2일 조사), 도봉구는 57주 연속 상승(11월 2일 조사), 강북구는 74주 연속 상승(11월 2일 조사)입니다. 금천구 82주 연속 상승(11월 2일 조사), 관악구 86주 연속 상승(11월 2일 조사), 구로구 84주 연속 상승(11월 2일 조사)까지 서울 외곽 여섯 구에서 내린 곳은 없습니다.

서울 전체로 묶으면 91주 연속 상승(11월 2일 조사)이고, 서울 아파트 전세는 91주 연속 상승(11월 2일 조사)입니다. 노원구 전세도 91주 연속 상승(11월 2일 조사)입니다.

매매전세

하락이 서울 전체로 번지기 어려운 까닭

서울 외곽과 전세를 붙잡고 있는 것은 입주 물량입니다. 앞으로 3년 서울에 들어올 아파트는 71,424세대로 적정물량의 32%입니다. 2027년 한 해만 보면 20,664세대, 적정물량의 28%입니다.

20,664세대서울 2027년 입주

91주 연속 상승전세 흐름

앞으로 3년 71,424세대 · 적정물량 대비 32%

입주가 적으면 새로 나오는 전세 물건도 적습니다. 서울 전세가 쉬지 않고 오르는 것도 이 물량과 같은 방향입니다. 강남 3구의 하락이 서울 외곽까지 넓어지려면 입주 물량이 먼저 늘어야 하는데, 앞으로 3년 숫자는 그렇지 않습니다.

장관 말 가운데 맞는 대목

장관은 같은 글에서 "결국 서울 안의 공급은 국토부와 서울시가 함께 풀어야 할 일"이라고 썼습니다. 이 대목은 입주 물량이 그대로 뒷받침합니다. 서울 입주가 적정물량의 3분의 1에 머무는 동안, 가격 지표 몇 개의 둔화로는 서울 외곽 실수요자의 부담이 줄지 않습니다. 희망적인 신호는 서울 안에서 착공이 늘고 그 물량이 입주로 이어질 때 나옵니다.