부천 중동 금강마을 재건축, 2,581세대 특별정비계획안·비례율 105.95%·실거래(2026)

핵심 숫자

정비 구역과 계획안

금강마을 구역은 중동 1030번지 일원 84,458㎡로, 1029번지(743세대)와 1030번지(1,219세대) 두 단지를 묶은 통합 재건축이다.

지금은 지정 제안 수용 뒤 공람을 마친 단계다. 부천시가 제안을 받아들이고 계획안을 공람한 것이고, 특별정비구역 지정은 시의회 의견청취와 노후계획도시·경관 공동위원회 심의를 거쳐 나온다.

공람 자료를 요약한 보도로는 추정 비례율이 105.95%다. 같은 시기 공람한 중동 5개 구역의 추정 비례율은 중흥 107.29%, 금강 105.95%, 사랑·꿈동산 104.4%, 반달A 103.1%, 포도마을 101.77%다. 다섯 구역 모두 용적률 350%를 받았으니, 비례율 차이는 종전 세대수와 대지 조건에서 나온다. 9월 설명회 보도에 나온 추정 분담금 예시는 31평형(전용 84.81㎡)이 새 84㎡를 받으면 약 3억 7,600만 원, 21~22평형(전용 51.66㎡)이 새 84㎡를 받으면 약 5억 5,100만 원이다. 공식 고시 숫자가 아니라 사업 초기 추정치다.

평형별 대지지분과 시세

해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 국토교통부 실거래에는 두 번지가 모두 '금강마을(주공)'(중동 1029)로 올라 있어 합쳐 셌다. 대지지분은 두 번지 건축물대장 대지면적을 합쳐 평형별 공급면적 비율로 나눈 추정값이다. 21평형과 22평형은 전용면적이 같아 실거래에서 나뉘지 않으므로 한 줄로 묶었다.

2025년 상반기 대비 2026년 7~10월 중위값은 17평형 11%, 18평형 13%, 21~22평형 24%, 31평형 22% 올랐다. 오름은 거의 다 최근 두 달에 몰렸다. 17평형 월 중위값은 2025년 1월부터 2026년 8월까지 2억 9,400만~3억 3,800만 원 사이를 오갔는데, 지정 제안이 들어간 9월 3억 7,500만 원, 공람이 열린 10월 3억 9,500만 원으로 뛰었다(10월은 4건, 신고 기한 전). 매매 건수는 2025년 상반기 37건, 하반기 60건, 2026년 상반기 84건, 7~10월 68건이다.

대지지분 1평당 값은 4,300만~5,500만 원으로 같은 중동 포도마을(5,600만~7,000만 원)보다 낮다. 포도마을 국평(14.3평)은 7~10월 중위값 7억 9,900만 원, 대지지분 1평당 5,600만 원이다. 금강마을 31평형(14.8평)은 대지지분이 더 크고 추정 비례율도 4%포인트 높은데 값은 5,500만 원 낮은 7억 4,400만 원이다.

호가는 네이버 부동산 매매 매물(2026년 11월 2일 조회, 중복 등록 25건은 하나로 셈) 30건이고, 세 낀 매물(전세를 안고 사는 매물)과 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴다. 17평형 1건(3억 5,000만 원)은 어느 쪽인지 적혀 있지 않았다. 갭은 세 낀 매물 호가에서 그 집 전세 보증금을 뺀 값이고, 보증금이 적힌 매물만 셌다(보증부 월세 매물은 뺐다). 전세가율은 2026년 7~10월 매매 중위값 대비 전세 중위값이다.

17평형 호가는 3억 9,000만~4억 5,000만 원으로 7~10월 중위값 3억 4,500만 원보다 위에 있지만, 10월 실거래 중위값 3억 9,500만 원과는 붙어 있다. 실거래가 공람 뒤 호가를 따라잡은 셈이다. 전세가율이 56~58%라 17평형은 갭 2억 원대로 살 수 있다. 부천은 토지거래허가구역이 아니어서 세 낀 매수가 가능하다.

학군과 생활 인프라

부천시청역과 현대백화점·이마트·뉴코아가 걸어서 10분 안팎이고, 부천 최대인 상동 학원가도 걸어서 15~19분이다. 입주민 후기에서는 이 생활 인프라와 재건축 속도가 장점으로, 구축 누수와 17평형에서 20평대로 갈아타기 어려운 가격 차가 걱정거리로 꼽힌다.

부천 입주 물량

3,962세대부천 2027년 입주

66%적정물량 대비

부천의 2027년 입주 물량은 3,962세대로 한 해 적정물량 6,030세대의 66%다. 적정물량은 2026년 9월 주민등록 인구를 가구당 2.5명으로 나눈 가구 수의 2%로 잡는다. 원미구 매매가는 41주 연속 상승(10월 26일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

중동 5개 구역이 한꺼번에 공람을 마쳤고, 기존 세대만 1만 1,700여 세대다. 계획안 목표대로라면 2030년 무렵 이 구역들의 이주가 몰린다. 아공맵은 중동 이주가 시작되는 시기에 부천 전세 수요가 크게 늘고, 그 압력이 아직 대지지분 대비 값이 싼 금강마을 같은 소형 위주 단지의 매매가를 끌어올릴 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 11월 시의회 의견청취와 12월 위원회 심의, 그리고 지정 뒤 나올 확정 비례율이다.

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