분당 이매촌10단지 삼성 재건축, 이매촌1구역 2,719세대 계획안·대지지분·실거래(2026)

핵심 숫자

정비 구역과 사업 단계

이매촌1구역(분당 17구역)은 이매동 100번지 이매촌 삼성(1,162세대)과 99번지 이매촌 삼환(572세대, 1994년 9월 입주)을 묶은 구역이다. 두 단지 소유자가 통합 주민대표단을 꾸려 통합개발·통합정산에 합의했고, 한국자산신탁이 신탁 방식으로 사업을 맡는다.

2차 선정 5곳은 이매촌1(1,734세대), 시범단지1(4,200세대), 파크타운(3,025세대), 푸른마을(2,598세대), 한솔마을2(1,872세대)로 모두 13,429세대다. 같은 이매동의 아름마을4단지는 이번 선정에 들지 못했다. 이매촌 삼성·삼환은 2025년 1차 분당 선도지구 공모에서는 선정되지 않았다. 추정분담금은 공개 보도로 확인하지 못해 싣지 않는다.

평형별 대지지분과 시세

해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 국토교통부 실거래에는 '이매촌(삼성)'으로 올라 있다. 대지지분은 건축물대장 대지면적을 평형별 공급면적 비율로 나눈 추정값이다.

2025년 상반기 대비 2026년 1~10월 중위값은 27평형 37%, 국평 30%, 37평형 30%, 46평형 30% 올랐다. 매매 건수는 2025년 상반기 34건, 하반기 21건, 2026년 상반기 18건, 7~10월 4건으로 줄었다. 분당구가 2025년 10월 20일 토지거래허가구역이 된 뒤 손바뀜이 끊기다시피 했는데도 거래된 값은 계속 올랐다. 팔 사람이 버티는 구간이다.

호가는 네이버 부동산 매매 매물(2026-10-30 조회, 중복 등록 68건은 하나로 셈) 17건이고, 세 낀 매물(전세를 안고 사는 매물)과 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴다. 갭은 세 낀 매물 호가에서 그 집 전세 보증금을 뺀 값이고, 보증부 월세 매물은 갭에서 뺐다. 전세가율은 2026년 1~10월 매매 중위값 대비 전세 중위값이고, 61평형은 매물이 없다.

호가는 실거래 중위값보다 2억~4억 원 위에 있다. 국평 실거주 매물 19억 9,000만~21억 원은 1~10월 중위값 18억 원보다 2억~3억 원 높다. 2차 선정 직후 급매가 거둬지고 호가가 1억 원 넘게 올랐다는 입주민 후기도 있다. 토지거래허가구역이라 허가를 받아 사면 2년 동안 실거주해야 하고, 15억 원 넘는 집의 주택담보대출 한도는 4억 원이다. 국평 실거주 매물 20억 원을 사려면 현금 16억 원이 든다. 세 낀 매물은 세입자 계약이 끝나야 들어갈 수 있다.

학군과 생활 인프라

이매중이 단지 옆에 붙어 있고 동네 학원가가 걸어서 몇 분 거리다. 입주민 후기에서는 이 학군과 탄천·성남아트센터 산책권, 이매역과 GTX-A 성남역, 판교 직주근접이 장점으로 꼽힌다.

성남 입주 물량

11,105세대성남 2027년 입주

154%적정물량 대비

성남의 2027년 입주 물량은 11,105세대로 한 해 적정물량 7,193세대의 154%다. 적정물량은 2026년 9월 주민등록 인구를 가구당 2.5명으로 나눈 가구 수의 2%로 잡는다. 분당구 매매가는 85주 연속 상승(10월 26일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

2027년 입주장이 지나면 2028·2029년 성남 입주 물량은 적정물량에 크게 못 미친다. 그 시기에 1차 선도지구에 이어 2차 5개 구역 13,429세대가 차례로 이주를 시작한다. 아공맵은 분당 전세가 정비 순번을 따라 오르고, 그 압력이 이미 지정된 구역의 매매가를 받칠 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 12월 구역 지정·고시 뒤 나올 추정분담금과 시공사 선정이다.

관련 리포트: 경기 시군구 주간·월간 시세