산본 솔거마을 대림 재건축, 7구역 2,056세대 계획안·대지지분·실거래(2026)

핵심 숫자

정비 구역과 사업 단계

산본 7구역은 산본동 1146번지 일원 99,173.7㎡로, 솔거마을 대림 한 단지가 쓰는 단독 구역이다.

지금은 '지정 제안 수용' 단계다. 군포시가 주민 과반 동의와 구비 서류를 확인하고 제안을 받아들인 것이고, 특별정비구역 지정은 공람과 주민 의견 수렴, 관계기관 협의를 거친 뒤에 나온다.

같은 날 군포시는 3-1구역(율곡·퇴계 4,034 → 5,183세대), 12구역(신안모란·한양목련·우방목련 2,548 → 4,080세대), 13구역(동백우성 624 → 1,111세대)의 제안도 함께 받았다. 7구역은 기존 세대 대비 1.78배로 늘려 4개 구역 가운데 13구역과 함께 증가율이 가장 높다. 율곡주공3단지 편에서 다룬 3-1구역과 같은 차수다. 공람 자료에는 토지등소유자별 분담금 추산액이 들어 있지만 숫자는 공개 보도로 확인하지 못해 싣지 않는다.

평형별 대지지분과 시세

해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 대지지분은 건축물대장 대지면적을 평형별 공급면적 비율로 나눈 추정값이다.

2025년 상반기 대비 2026년 7~10월 중위값은 34평형 12%, 37평형 13%, 46평형 5% 올랐다. 매매 건수는 2025년 상반기 20건, 하반기 24건, 2026년 상반기 39건, 7~10월 21건이다. 같은 날 지정 제안이 수용된 율곡주공3단지 22평형이 같은 기간 50% 오른 것과 비교하면 오름폭이 4분의 1 수준이다. 대지지분은 율곡 22평형(9.8평)의 1.5~2배인데 대지지분 1평당 값은 4,500만~5,500만 원으로 율곡(5,000만~5,300만 원)과 비슷하거나 낮다. 대지지분에 비해 가격이 덜 오른 쪽이다.

호가는 네이버 부동산 매매 매물(2026-10-30 조회, 중복 등록 16건은 하나로 셈) 9건이고, 세 낀 매물(전세를 안고 사는 매물)과 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴다. 갭은 세 낀 매물 호가에서 그 집 전세 보증금을 뺀 값이고, 보증부 월세 매물은 갭에서 뺐다. 전세가율은 2026년 7~10월 매매 중위값 대비 전세 중위값이다.

매물이 9건뿐이고 실거주 매물 호가는 실거래 중위값보다 3,000만~1억 5,000만 원 위에 있다. 전세가율이 63~65%로 높아 매매가와 전세가가 가깝다. 군포는 토지거래허가구역이 아니어서 세 낀 매수가 가능하다.

학군과 생활 인프라

산본 중심상가와 군포 최대 학원가가 걸어서 10분 안팎이고, 둔전초가 단지 옆에 붙어 있다. 입주민 후기에서는 이 입지와 우륵7단지 사이의 차 없는 산책로가 장점으로, 재건축 분담금과 이자 부담이 걱정거리로 꼽힌다.

군포 입주 물량

640세대군포 2027년 입주

32%적정물량 대비

73주 연속 상승전세 흐름

군포의 2027년 입주 물량은 640세대로 한 해 적정물량 1,992세대의 32%다. 적정물량은 2026년 9월 주민등록 인구를 가구당 2.5명으로 나눈 가구 수의 2%로 잡는다. 군포 매매가는 57주 연속 상승(10월 26일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

군포는 2027년부터 2029년까지 해마다 입주 물량이 적정물량에 못 미친다. 같은 날 수용된 산본 4개 구역만 기존 8,364세대이고, 이주가 이어지면 신축이 모자란 군포에서 전세 수요가 늘어난다. 아공맵은 이 단지처럼 대지지분이 크고 가격이 덜 오른 중대형 구축이 정비 일정이 확정되는 대로 키를 맞출 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 공람 자료의 분담금 추산액과 12월 말 특별정비구역 지정이다.

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