성산시영 재건축, 조합 설립 뒤 거래는 줄고 값은 1년 새 18~29% 올랐습니다

핵심 숫자

사업 단계

성산시영은 유원·선경·대우 세 단지를 하나로 묶은 재건축이다. 2023년 12월 정비구역으로 지정됐고, 추진위원회 승인 9개월 만인 2025년 12월 조합을 세웠다.

지금은 조합을 세우고 통합심의를 앞둔 단계다. 8월 환경영향평가 초안 공람을 마쳤고, 서울시가 생태면적률 보완을 요구해 본안을 다듬는 중이라고 보도됐다. 조합은 연내 통합심의와 2027년 상반기 시공사 선정을 목표로 한다.

2023년 고시 기준 추정 비례율은 100.46%다. 감정평가 뒤 공식 분담금은 아직 없고, 언론 시뮬레이션에서 대우 50~59㎡ 소유자가 84㎡를 받으면 약 8억 원을 더 낸다는 추정이 나온 정도다.

단지별 대지지분과 시세

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해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 괄호 안은 뺀 건수다. 국토교통부 실거래에는 '성산시영(대우)'·'성산시영(선경)'·'성산시영(유원)'으로 따로 올라 있다. 11월은 신고 기한 전이다. 대지지분은 건축물대장에 대지면적이 비어 있어 정비구역 면적을 단지별 공급면적 비율로 나눈 추정값이고, 구역 면적에 도로 등이 들어 있어 실제보다 클 수 있다.

2025년 6~11월 대비 2026년 6~11월 중위값은 대우 20평형 29%, 선경 21평형 24%, 유원 23평형 18% 올랐다. 오름은 2025년 하반기에 몰렸다. 대우 20평형 월 중위값은 2025년 6월 10억 4,000만 원에서 12월 13억 9,000만 원으로 뛰었고, 2026년 6월부터 10월까지는 14억~14억 8,000만 원 사이에서 제자리다. 매매 건수는 2025년 상반기 129건, 하반기 115건에서 2026년 상반기 11건, 6~11월 14건으로 줄었다. 서울 전역이 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역이고, 투기과열지구에서는 조합설립인가 뒤 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한되기 때문이다. 거래가 적은 만큼 2026년 중위값은 몇 건의 값이다.

강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동은 지금 자리가 갈린다. 같은 1년에 강남 은마는 사업시행인가 뒤 11~12% 내려왔고, 성산시영은 조합 설립 뒤 18~29% 올랐다. 주간 지수로도 강남구는 13주 연속 하락(11월 2일 조사)이고, 마포구는 92주 연속 상승(11월 2일 조사)이다.

서울의 앞으로 3년 입주 물량은 적정물량의 32%다. 강남 3구(강남·서초·송파)가 먼저 오르고 쉬는 동안 서울 외곽(노원·도봉·강북·금천·관악·구로)이 따라 오르는 흐름이 2019년과 2023년 이후 두 번 나타났고, 11월 2일 조사 기준 강남 3구는 최근 12주 -2.7%로 쉬고 서울 외곽은 +4.0%로 오르는 중이다. 마포·용산·성동은 2025년 12월에 강남 3구를 앞질러 오른 뒤 지금은 오름폭이 줄어 최근 12주 +1.5%이고, 마포구는 같은 12주 +2.6%, 최근 4주 +1.0%다. 성산시영의 최근 1년 상승률은 18~29%이고, 2026년 6월부터는 제자리다. 이 단지는 마포·용산·성동 안에서 방향은 위지만 반영된 폭이 큰 곳이다. 제 판단으로는 거래가 묶인 동안 값은 사업 단계를 따라 움직이고, 통합심의와 시공사 선정이 다음 계단이 될 가능성이 크다.

호가는 네이버 부동산 매매 매물(2026년 11월 7일 조회, 중복 등록 142건은 하나로 셈) 25건이고, 세 낀 매물은 3건, 실거주 매물은 21건이다. 보증금이 적힌 세 낀 매물은 선경 21평형 1건(15억 3,000만 원, 보증금 3억 3,000만 원)뿐이라 갭은 약 12억 원이다. 전세 실거래는 시세보다 크게 낮은 거래를 같은 기준으로 뺐다. 전세가율은 2026년 6~11월 매매 중위값 대비 전세 중위값이다.

매물은 25건으로 세대수에 비해 매우 적고, 호가는 6~11월 실거래 중위값보다 3,000만~1억 원 위다. 전세가율은 21~23%로 은마 다음으로 낮다. 토지거래허가구역이라 허가를 받아 사면 2년 동안 실거주해야 하고, 조합원 지위가 넘어가는지 매물마다 따져야 한다.

학군과 생활 인프라

6호선 월드컵경기장역이 걸어서 5분이고, 홈플러스와 월드컵공원·불광천·한강이 가깝다. 큰 학원가와 대형 병원은 차로 다녀야 한다. 입주민 후기에서는 평지와 공원·한강, 빠른 사업 속도가 장점으로, 주차난과 복도식 20평대 구축, 강남과의 거리가 걱정거리로 꼽힌다.

서울 입주 물량

20,664세대서울 2027년 입주

91주 연속 상승전세 흐름

앞으로 3년 71,424세대 · 적정물량 대비 32%

서울의 2027년 입주 물량은 20,664세대로 한 해 적정물량의 28%다. 앞으로 3년을 합쳐도 적정물량의 32%에 그친다. 서울 전체로는 317,320세대 부족(1년 적정물량의 4.2배)이다. 마포구 매매가는 92주 연속 상승(11월 2일 조사)이고, 주간 시세 흐름은 아래와 같다.

매매전세

성산시영이 시공사를 뽑고 사업시행인가를 거쳐 이주하면 상암·성산 일대에서 3,710세대가 한꺼번에 전셋집을 찾아 나선다. 늘어나는 세대는 1,100여 세대이고 입주는 2030년대다. 서울은 앞으로 3년 입주가 적정물량의 32%에 머문다. 아공맵은 이 부족이 마포 전세를 받치고, 마포·용산·성동 재건축에도 사업 단계마다 값이 실리는 흐름이 이어질 것으로 본다. 이 단지의 다음 변수는 통합심의 결과와 46층 정비계획 변경 고시, 시공사 선정이다.

고른 기준

• 서울의 앞으로 3년 입주 합계 적정물량 대비 %는 사이트 모델의 '앞으로 3년'(앞으로 12분기 지어질 물량 ÷ 분기 적정물량 × 12)이다. 도시 글의 3년 합계(입주 예정 목록 기준)와 분자의 출처가 다르다.
• 최근 1년 상승률은 2025년 6~11월과 2026년 6~11월 실거래 중위값을 견준 값이다. 마포구 최근 4주·12주는 한국부동산원 주간 변동률을 곱해 셌다. 강남 3구·마포·용산·성동·서울 외곽 12주 값은 데이터 세션 계산이다.

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