GTX-B 별내역 아파트 4곳, 역 앞 국평 11억·갈매 국평 7억대입니다

GTX-B 다섯 번째 편이고, B노선 경기도 역 가운데 서울에 가장 가까운 역입니다. 별내역은 지금 경춘선과 8호선이 서는 환승역이고, GTX-B가 같은 역에 섭니다. 역 바로 남쪽이 구리 갈매동이라 남양주와 구리가 한 역을 같이 씁니다.

GTX-B 개통 목표는 국토교통부가 2024년까지 2030년으로 밝혔고, 2026년 10월 30일 보도설명자료에는 별내역을 적어 2031년(잠정)으로 표시했습니다.

역에서 도보 15분 이내 분양 아파트는 4곳입니다. 역 바로 앞은 오피스텔과 이마트가 차지하고 있어 아파트 단지는 그 바깥에 있습니다.

역 앞 신축 국평은 11억 원대, 15분 거리 구리 갈매동 국평은 7억 원대입니다.

출퇴근 시간: 삼성 38분, 광화문 52분

8호선 덕분에 삼성이 38분, 광화문이 52분으로 우수입니다. 판교 64분, 여의도 65분은 양호입니다.

개통 뒤 시간은 별내역만 따로 밝힌 공공 자료가 없습니다. 노선 끝 마석역 기준으로 국토교통부는 서울역 27분을 예상했고, 별내역은 마석에서 서울 쪽으로 세 정거장 안쪽입니다.

도보 15분 이내 아파트 4곳

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실거래는 2026년 5~10월 대표 평형 신고분이고, 해제·직거래와 시세보다 크게 낮은 거래(같은 평형, 거래 달 앞뒤 3개월 거래 중위값의 80% 미만)는 뺐습니다. 1년 변동은 같은 평형 2026년 5~10월 중위값을 2025년 5~10월 중위값과 견준 값이고, 1년 전 거래가 3건 이상일 때만 적었습니다. 호가는 같은 집이 여러 중개사로 올라온 것을 하나로 셌고, 세입자가 있어 전세를 안고 사는 세 낀 매물과 바로 들어가 살 수 있는 실거주 매물(즉시·협의 입주)로 나눴습니다. 갭은 세 낀 매물의 호가에서 그 집의 전세 보증금을 뺀 값입니다(월세 낀 매물은 뺐습니다). 실거주 매물 수에는 설명 없이 입주가능일만 즉시입주로 적힌 매물이 들어 있습니다.

LH 임대 단지인 별빛마을3-6단지(787세대, 11분)와 별사랑마을2-9단지(483세대, 15분)는 표에서 뺐습니다. 역 바로 앞 별내역아이파크스위트(1,100실)·힐스테이트별내역(578실) 같은 오피스텔도 넣지 않았습니다.

도보 15분을 조금 넘는 곳으로는 동익미라벨38단지(16분)·39단지(17분), 별내더샵·포레나별내·구리갈매이스트힐2단지(19분), 갈매역아이파크(21분)가 있습니다. 역 남쪽 구리갈매역세권 A1블록 신혼희망타운(1,791세대)이 2028년 9월 입주 예정입니다.

역 앞 신축과 갈매 대단지, 국평 값이 4억 원 차이 납니다

별내자이더스타는 740세대(안정), 2023년 12월 입주, 역 도보 6분입니다. 국평 5~10월 실거래 34건의 중위값이 11억 6,250만 원이고, 10월 22일 12억 5,000만 원이 마지막 거래입니다. 세 낀 매물 13건 가운데 보증금이 확인된 6건의 갭은 6억 2,000만~7억 5,000만 원입니다. 입주 2년 차라 1년 전 같은 기간 거래가 1건뿐이어서 1년 변동은 적지 않았습니다.

입주민 후기에는 경춘선·8호선 역이 바로 앞이라는 점과 고층 불암산 조망을 꼽는 글이 많습니다. 배정초(한별초)까지 도보 16분으로, 4곳 가운데 학교가 가장 멉니다.

한라비발디는 1,075세대 대단지(훌륭), 2016년 입주로 행정구역은 구리 갈매동입니다. 역까지 도보 15분이고 갈매역도 걸어서 갑니다. 국평 5~10월 실거래 31건의 중위값이 7억 7,500만 원으로 1년 전(13건) 7억 2,400만 원보다 7.0% 올랐습니다. 세 낀 매물 13건 가운데 9건의 갭은 2억 5,000만~4억 3,500만 원입니다.

갈매천 산책로와 단지 관리가 좋다는 후기가 많고, 별내역 가는 길에 육교를 건너 돌아간다는 지적이 있습니다.

별내쌍용예가(652세대, 2012년, 14분)와 별내역우미린더퍼스트(396세대, 2012년, 13분)는 가장 작은 평형이 전용 102㎡입니다. 쌍용예가는 8억 7,250만 원으로 1년 전(4건)보다 4.2% 올랐고, 별내중앙공원 옆이라 조용하다는 후기가 많습니다. 배정초(한별초)까지 쌍용예가 도보 5분, 우미린 7분입니다.

우미린더퍼스트는 500세대가 안 되어 거래가 드물고, 그만큼 환금성이 떨어집니다.

남양주 별내와 구리 갈매, 같은 역인데 오른 폭이 다릅니다

구리는 경기 핵심지(군포·구리·부천 원미구·영통·분당·동안·의왕·광명 등)에 듭니다. 11월 2일 조사 기준 최근 12주 매매 변동률은 경기 핵심지가 +3.85%, 경기 외곽(파주·포천·양주·동두천·의정부·평택·안성·이천·오산·김포·여주)이 +0.15%입니다. 구리 매매는 57주 연속 상승(11월 2일 조사)이고, 남양주는 72주 연속 상승(11월 2일 조사)입니다.

같은 별내역을 쓰는 단지인데 구리 갈매 한라비발디 국평은 1년 동안 7.0%, 남양주 별내쌍용예가는 4.2% 올랐습니다.

매매전세

학군과 학원가

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역 반경 1km 안에는 학원가가 없습니다. 가까운 곳은 갈매동 학원가(9개, 1.3km)이고, 별내에서 가장 큰 별내동 학원가(49개, 남양주 3위)가 차로 6분입니다. 구리 2위 갈매동 학원가(32개)는 걸어서 31분, 남양주에서 가장 큰 다산동(80개)은 차로 11분, 노원 중계동 학원가(232개)는 차로 18분입니다.

생활 인프라: 마트·공원·병원

이마트가 역 바로 앞이고, 대형 병원(서울의료원)과 백화점이 차로 15분 안입니다.

남양주 공급, 3년 합계가 적정물량에 못 미칩니다

남양주의 2027~2029년 입주 물량은 모두 10,351세대로 3년 적정물량(한 해 5,818세대)의 59%입니다. 2028년 한 해에 7,635세대(적정의 131%)가 몰리지만, 2027년은 13%, 2029년은 34%에 그칩니다.

745세대남양주 2027년 입주

13%적정물량 대비

137주 연속 상승전세 흐름

3년 합계(2027~2029년) 10,351세대 · 적정물량 대비 59%

제 판단으로는 같은 역을 쓰는 남양주 별내 쪽 단지가 아직 반영이 덜 된 곳입니다. 구리 갈매가 경기 핵심지 흐름을 따라 먼저 올랐고, 별내쌍용예가는 그보다 덜 올랐습니다. 남양주 3년 입주가 적정물량에 못 미치는 한, 같은 역 안에서 벌어진 차이는 시간이 지나며 좁혀진다고 봅니다.

시군구별 주간·월간 시세는 경기 리포트 표에서 볼 수 있습니다.

적정물량은 주민등록 인구를 가구당 2.5명으로 나눈 가구 수의 2%로 잡았습니다. 매매는 대표 평형의 2026년 5~10월 실거래에서 해제·직거래와 같은 평형 거래 달 앞뒤 3개월 중위값의 80% 미만 거래를 뺀 값이고, 전세는 8~10월 월세 없는 전세 실거래의 중위값입니다.

고른 기준

• 역 위치: 지금의 경춘선·8호선 별내역 출입구를 역으로 삼았습니다. GTX-B는 같은 역에 섭니다.
• 범위: 네이버 지도 도보 길찾기로 단지 출입구에서 역 출입구까지 15분 이내인 분양 아파트 전부입니다. 임대 전용 단지와 오피스텔은 뺐습니다.
• 평형: 24평형(전용 59㎡)이 있으면 24평형, 없으면 국평(전용 84㎡), 둘 다 없으면 가장 작은 평형을 대표로 씁니다.
• 1년 변동: 같은 평형 2026년 5~10월 실거래 중위값 ÷ 2025년 5~10월 실거래 중위값 - 1입니다. 1년 전 거래가 3건 미만이면 적지 않았습니다.
• 세대수 등급: 1,000세대 이상 대단지는 훌륭, 700세대 이상은 안정, 500세대 이상은 최소선입니다. 500세대 미만 소규모 단지는 거래가 적어 환금성이 떨어집니다.
• 출퇴근 등급: 주요 업무지구 네 곳까지 30분 이내는 매우 우수, 1시간 이내는 우수, 1시간 30분 이내는 양호입니다.